Réforme du DPE en 2027 : des centaines de milliers de logements électriques vont gagner une classe sans travaux

À compter du 1er janvier 2027, le diagnostic de performance énergétique (DPE) évoluera de nouveau. Le coefficient appliqué à l’électricité dans le calcul de l’énergie primaire passera de 1,9 à 1,7. Cette modification peut sembler technique, mais ses conséquences seront très concrètes pour les propriétaires, les bailleurs et les locataires.

Selon l’étude d’impact associée à la réforme, environ 300 000 résidences principales chauffées à l’électricité pourraient sortir des classes F et G, dites « passoires thermiques ». Parmi elles, près de 125 000 logements du parc locatif privé pourraient ne plus être concernés par certaines contraintes qui s’appliquent aux logements les plus mal classés.

Cette évolution améliore l’étiquette réglementaire de nombreux biens. Elle ne signifie toutefois pas que le logement consommera moins, que sa facture baissera ou que ses défauts d’isolation disparaîtront.

Ce qui change dans le calcul du DPE

Le DPE classe les logements de A à G selon leur consommation d’énergie et leurs émissions de gaz à effet de serre. A correspond aux logements les plus performants, tandis que G désigne les logements les moins performants.

Pour établir ce classement, le DPE ne regarde pas uniquement l’énergie consommée et payée par l’occupant. Il utilise aussi une notion d’« énergie primaire », qui intègre l’énergie mobilisée en amont pour produire, transformer et acheminer l’énergie jusqu’au logement.

C’est à ce stade qu’intervient le coefficient de conversion.

Jusqu’à présent, un kilowattheure d’électricité consommé dans le logement était converti en 1,9 kilowattheure d’énergie primaire dans le calcul du DPE. À partir du 1er janvier 2027, ce coefficient sera ramené à 1,7.

En pratique, un logement chauffé à l’électricité sera moins pénalisé par le calcul conventionnel du DPE. À consommation identique, sa note énergétique pourra donc s’améliorer.

Cette réforme s’inscrit dans une série de révisions successives. Le coefficient de l’électricité a déjà été abaissé ces dernières années, passant de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026. Le passage à 1,7 en 2027 poursuit le rééquilibrage entre les logements chauffés à l’électricité et ceux utilisant notamment le gaz naturel, auquel est appliqué un coefficient de 1.

Quels logements peuvent gagner une classe ?

La réforme concerne avant tout les logements équipés d’un chauffage électrique, en particulier ceux qui se situent près d’un seuil de classement DPE.

Les logements les plus susceptibles de bénéficier du nouveau mode de calcul sont souvent :

• les petits appartements chauffés à l’électricité ;
• les studios et deux-pièces du parc ancien ;
• les logements dotés de radiateurs électriques ;
• les biens dont le DPE est actuellement classé F ou G, mais proches du seuil de la classe supérieure ;
• certains logements locatifs pour lesquels la performance énergétique conditionne désormais la possibilité de louer ou d’augmenter le loyer.

Tous les logements électriques ne gagneront pas automatiquement une classe. L’effet dépendra des caractéristiques précises du bien : surface, isolation, système de chauffage et de ventilation, production d’eau chaude, type de fenêtres, climat local et consommation conventionnelle retenue dans le diagnostic.

Un logement très mal isolé restera énergivore, même si son étiquette progresse. À l’inverse, un logement relativement bien isolé mais auparavant pénalisé par son chauffage électrique peut franchir plus facilement un seuil.

Les conséquences pour les logements F et G

C’est dans le parc locatif que la réforme est la plus attendue. Depuis l’entrée en vigueur progressive des règles de décence énergétique, les logements les plus mal classés font l’objet de restrictions croissantes.

Les logements classés G ne peuvent déjà plus être remis en location dans la plupart des situations. Les logements classés F seront à leur tour concernés par une interdiction de location à partir de 2028, puis les logements classés E à partir de 2034.

La baisse du coefficient électrique peut donc changer la situation d’un logement sans qu’aucun chantier ne soit réalisé.

Un logement classé G qui passe en F ne devient pas nécessairement durablement conforme aux obligations locatives. Il évite toutefois l’interdiction actuellement attachée à la classe G et bénéficie d’un délai supplémentaire avant l’échéance applicable aux logements F.

Un logement classé F qui passe en E sort du statut de passoire énergétique. Pour le propriétaire bailleur, l’effet est plus important : le bien échappe aux restrictions liées aux classes F et G, notamment au gel des loyers applicable aux logements les plus énergivores.

Cette évolution pourrait donc redonner une marge de manœuvre à de nombreux bailleurs, en particulier dans les zones où les petites surfaces chauffées à l’électricité sont nombreuses.

Une amélioration de l’étiquette, pas une rénovation

Il est essentiel de distinguer le classement DPE de la réalité physique du logement.

La réforme ne remplace pas des fenêtres, n’ajoute pas d’isolant dans les combles, ne traite pas les ponts thermiques et ne modernise pas un système de chauffage vieillissant. Elle modifie la pondération utilisée dans un indicateur réglementaire.

Un logement qui gagne une classe grâce à la baisse du coefficient électrique peut rester inconfortable en hiver, difficile à rafraîchir en été ou coûteux à chauffer. Ses besoins réels de rénovation ne disparaissent pas.

Pour les ménages, le risque est de confondre une amélioration administrative avec une amélioration énergétique. Or la consommation réelle dépend aussi des usages, du comportement des occupants, de l’état du bâti, de la qualité de la régulation du chauffage et des conditions météorologiques.

La réforme peut corriger une asymétrie défavorable à l’électricité dans le DPE. Elle ne doit pas faire oublier l’objectif principal : réduire les besoins énergétiques du logement, améliorer le confort et diminuer durablement les dépenses des occupants.

Pourquoi le gouvernement modifie le coefficient électrique

Le débat autour du coefficient de l’électricité dure depuis plusieurs années. Les défenseurs de la réforme considèrent que le calcul précédent pénalisait excessivement les logements électriques, alors que l’électricité française repose largement sur une production bas carbone.

Dans le DPE, l’utilisation de l’énergie primaire vise à tenir compte des ressources mobilisées avant l’énergie effectivement consommée dans le logement. Mais le niveau du coefficient de conversion a un impact direct sur le classement de millions de biens et, désormais, sur leur valeur, leur capacité à être loués et leur accès à certaines aides.

En abaissant le coefficient de l’électricité à 1,7, le gouvernement cherche à réduire l’écart avec les énergies fossiles, notamment le gaz naturel. Le changement est particulièrement sensible pour les logements chauffés à l’électricité, dont certains se retrouvaient classés F ou G alors que leurs émissions de carbone pouvaient être plus faibles que celles de logements chauffés au gaz.

Cette approche reste discutée. D’un côté, elle améliore la cohérence entre le DPE et les objectifs de décarbonation du chauffage. De l’autre, elle réduit le nombre de logements soumis à une forte pression réglementaire pour être rénovés.

Quel impact sur le marché locatif ?

La réforme pourrait alléger les contraintes pesant sur une partie du parc locatif privé. Les logements qui quittent les classes F et G pourront, selon leur nouvelle étiquette, éviter certaines obligations ou échéances réglementaires.

Pour les propriétaires, cela peut limiter le risque de vacance forcée ou de retrait du marché locatif. Pour les locataires, cela peut préserver une partie de l’offre disponible, en particulier dans les grandes villes où les petites surfaces électriques sont nombreuses.

Mais ce répit réglementaire a une limite : il ne résout ni le déficit de rénovation du parc privé, ni la difficulté de financer les travaux, ni les problèmes de confort et de précarité énergétique rencontrés par certains occupants.

Le vrai enjeu sera donc d’éviter que la nouvelle méthode de calcul devienne une raison de repousser indéfiniment les travaux nécessaires. Un logement peut être légalement louable tout en restant insuffisamment isolé et coûteux à vivre pour son occupant.

MaPrimeRénov’ évolue aussi en 2026

La réforme du DPE intervient au moment où les aides à la rénovation énergétique changent elles aussi de logique.

Depuis août 2026, France Rénov’ devient le point d’entrée pour les demandes liées à MaPrimeRénov’, MaPrimeAdapt’ et Ma Prime Logement Décent. L’objectif affiché est de simplifier les démarches des ménages, tandis que l’Agence nationale de l’habitat conserve son rôle dans l’instruction et le versement des aides.

À partir de septembre 2026, plusieurs travaux auparavant soutenus individuellement par MaPrimeRénov’ ne sont plus éligibles en tant que « monogestes ». L’isolation des combles et des toitures, le remplacement de fenêtres, certains équipements de ventilation, des poêles à bois ou à granulés, ainsi que certains chauffe-eau et équipements solaires, doivent davantage s’intégrer dans un projet de rénovation globale pour être financés.

Le dispositif privilégie désormais les rénovations d’ampleur, c’est-à-dire les parcours combinant plusieurs interventions pour obtenir un gain énergétique significatif. Cette orientation peut produire de meilleurs résultats sur le bâtiment, mais elle soulève aussi une question de financement : les rénovations globales sont plus efficaces, mais elles demandent généralement un budget plus élevé et une ingénierie plus complexe.

Il existe donc un contraste important entre les deux évolutions réglementaires. Le DPE facilite la sortie de certaines classes énergétiques pour des logements électriques grâce à un nouveau calcul. MaPrimeRénov’, elle, pousse les ménages vers des projets plus complets, plus structurants et souvent plus coûteux.

Que doivent faire les propriétaires ?

Les propriétaires d’un logement chauffé à l’électricité et classé F ou G ont intérêt à anticiper l’entrée en vigueur de la réforme.

• Vérifier la date de validité du DPE existant et conserver l’ensemble des informations techniques utilisées lors de sa réalisation.
• Examiner si le logement est proche d’un seuil de classement et si le chauffage électrique a un poids important dans le calcul.
• Se renseigner sur la procédure officielle qui permettra de prendre en compte le nouveau coefficient à compter de 2027.
• Ne pas renoncer trop vite à un projet de travaux : une meilleure lettre DPE ne garantit ni le confort, ni des charges faibles, ni la pérennité de la valeur du bien.
• Étudier une rénovation cohérente, en priorité sur l’isolation, la ventilation, l’étanchéité à l’air et la performance du chauffage lorsque le bâti le justifie.

Pour un bailleur, la bonne stratégie consiste à distinguer la conformité réglementaire de la qualité réelle du logement. La réforme peut offrir un délai ou améliorer une étiquette, mais la rénovation reste le levier durable pour réduire les charges, sécuriser la location et valoriser le patrimoine.

À retenir

La baisse du coefficient de conversion de l’électricité de 1,9 à 1,7 modifiera le calcul du DPE à partir du 1er janvier 2027. Des centaines de milliers de logements chauffés à l’électricité, notamment des petites surfaces proches des seuils F et G, pourraient ainsi gagner une classe sans réaliser de travaux.

Pour certains propriétaires, cette évolution peut permettre de sortir du statut de passoire énergétique, de desserrer les contraintes locatives ou de conserver plus longtemps un logement sur le marché. Mais elle ne réduit pas, à elle seule, les consommations réelles, les factures ou les besoins de rénovation.

La nouvelle révision du DPE constitue donc une correction méthodologique importante. Elle ne doit pas être confondue avec une rénovation énergétique : l’amélioration durable de l’habitat passe toujours par des travaux adaptés au bâti, au confort des occupants et à la réduction effective des besoins énergétiques.