Décote DPE à la vente : combien perd un logement mal classé, et comment négocier ?

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ne sert plus seulement à informer: il pèse directement sur le prix de vente d'un bien immobilier. Les données des Notaires de France confirment qu'un mauvais classement énergétique peut coûter jusqu'à 25% de la valeur d'un logement, tandis qu'un bon DPE constitue une véritable prime à la vente.

Ce que révèlent les chiffres des Notaires de France

Selon l'étude annuelle des Notaires de France portant sur les ventes 2024, chaque classe énergétique perdue représente en moyenne 4% de décote sur un appartement et 8% sur une maison, en prenant la classe D comme référence. Les écarts extrêmes sont particulièrement marqués sur les biens les moins performants: une maison classée G se vend en moyenne 25% moins cher qu'une maison équivalente classée D, contre 12% de décote pour un appartement G. À l'inverse, les logements les mieux classés bénéficient d'une véritable prime: un appartement noté A se vend en moyenne 16% plus cher qu'un bien classé D, et jusqu'à 17% plus cher pour une maison.

Le tableau des écarts de prix par classe DPE (référence classe D = 100)

Sources: Notaires de France, ventes 2024

Ces moyennes nationales masquent cependant de fortes disparités régionales. La décote sur les passoires thermiques atteint seulement 10% à Paris, contre 25% en Bourgogne-Franche-Comté ou en Bretagne. La plateforme Impact DPE de SeLoger, qui analyse les annonces en ligne plutôt que les actes notariés, confirme des ordres de grandeur similaires: une décote moyenne de 15% pour les logements F ou G, soit environ 452 euros de moins par mètre carré par rapport à un bien classé D.

Pourquoi l'écart s'est creusé depuis 2020

La décote liée à un mauvais DPE a nettement augmenté ces dernières années. Pour la classe F, l'écart moyen a doublé depuis 2020, porté par l'annonce de l'interdiction de location prévue pour 2028 et par une sensibilisation croissante des acheteurs à la facture énergétique. La classe G, déjà interdite à la location depuis 2025, subit désormais l'une des décotes les plus sévères du marché, entre 15% et 22% au niveau national et jusqu'à 30% dans certains arrondissements parisiens réputés énergivores. Les Notaires de France notent également que la part des transactions concernant des logements classés E, F ou G a atteint 40% des ventes en 2024, preuve que ces biens restent activement échangés malgré la décote.

Une marge de négociation renforcée pour les passoires thermiques

Au-delà de la décote affichée sur le prix de vente initial, les logements énergivores offrent une marge de négociation supplémentaire lors de la transaction elle-même. Selon une analyse du marché relayée par le Journal de l'Agence, la marge de négociation moyenne atteint 5,9% pour les logements classés F ou G, contre seulement 3% pour un bien classé D. Concrètement, le vendeur d'une passoire thermique baisse déjà son prix affiché pour tenir compte du DPE, puis accorde une remise additionnelle au moment de la signature.

Les leviers concrets pour négocier un bien mal classé

• S'appuyer sur l'audit énergétique obligatoire, désormais requis à la vente d'une maison classée F ou G, qui chiffre précisément le coût des travaux nécessaires
• Comparer le prix affiché à des biens comparables réellement vendus via la base publique DVF (demandes de valeurs foncières)
• Intégrer le coût réel des travaux d'isolation ou de chauffage chiffré par l'audit directement dans l'offre d'achat écrite
• Vérifier la date du DPE: depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9, ce qui peut améliorer le classement de certains logements chauffés à l'électricité sans nouveaux travaux
• Formuler une offre écrite, datée et argumentée plutôt qu'une proposition basse non justifiée, qui risque de braquer le vendeur

Ce que cela change concrètement pour un acheteur

Pour un acheteur, un logement classé G n'est pas seulement moins cher à l'achat: il implique un budget travaux à anticiper avant de pouvoir le remettre en location, l'interdiction de location des G étant déjà en vigueur depuis 2025. Une estimation de marché évalue ce budget travaux entre 20 000 et 40 000 euros pour sortir un bien de la classe G, un montant que les acheteurs avisés retranchent directement du prix qu'ils sont prêts à payer. À l'inverse, un acheteur qui investit dans un bien déjà classé A ou B paie une prime à l'achat, mais s'évite ces travaux et bénéficie d'une meilleure revente future, la "valeur verte" des logements performants ayant tendance à se renforcer avec les nouvelles échéances réglementaires.